(AMANDLA CAPITAL) – Amandla Capital Real Estate soutient la stratégie de placements immobiliers des investisseurs institutionnels (assureurs, banques et caisses de retraite) en Afrique de l’Ouest et Centrale. Mohamed Wade, administrateur et Directeur Général de la compagnie basée à Abidjan, a bien voulu répondre à nos questions.
Agence Ecofin : Amandla Capital Real Estate est connue comme une société de gestion d’actif immobilier. C’est un métier rare dans notre région. En quoi consiste votre activité ?
Mohamed Wade : Un gestionnaire d’actif ou asset manager immobilier est un peu comme une SGI qui gère les placements financiers, à deux différences près : nous gérons des portefeuilles d’actifs immobiliers et il n’y a pas encore de régulateur pour notre métier !
Notre équipe aide les investisseurs institutionnels à définir une stratégie de placement immobilier alignée avec leur politique globale de placement et les contraintes de leurs régulateurs. Nous intervenons sur toute la chaîne de valeur immobilière, de la définition d’une stratégie immobilière à la monétisation d’actifs en passant par la programmation et l’exécution de projets d’investissement, la structuration juridique, financière et fiscale ou l’optimisation et la gestion de portefeuilles immobiliers au quotidien. Amandla Capital doit sa spécialisation dans ce nouveau métier à la confiance que le Groupe SUNU de feu Pathé Dione nous a accordée en 2019.
AE : Vous comparez Amandla Capital à une SGI. Que faites-vous de plus que les SGI ?
Mohamed Wade : Les SGI sont les animatrices principales du marché des capitaux et déploient une panoplie de compétences essentiellement financières.
En plus des profils financiers, l’équipe d’un asset manager immobilier comme Amandla Capital dispose d’experts dans les métiers de l’immobilier. J’ai fait une partie de ma carrière dans la banque, notamment à IFC et certains de mes collègues viennent de la banque d’affaires ou du private equity. D’autres proviennent de leaders de l’immobilier comme SERTEM, du bâtiment comme Bouygues ou de l’hôtellerie comme Accor Hotels et sont capables de comprendre les cycles du marché immobilier, coordonner des études techniques de conception ou l’exécution de projets immobiliers d’envergure.
AE : Vos clients sont donc des investisseurs institutionnels. Quelle place occupe l’immobilier dans leurs placements et que leur propose concrètement Amandla Capital ?
Mohamed Wade : L’immobilier représente généralement moins de 15% du portefeuille de placements des investisseurs institutionnels dans notre région mais il y a des exceptions.
Nos clients sont d’abord des institutions financières qui n’ont pas toujours développé des compétences immobilières en interne. Amandla Capital leur permet d’appliquer à l’immobilier la même rigueur stratégique et d’analyse que dans leurs métiers de base.
Par exemple, un de nos clients réalise un investissement d’envergure dans un immeuble de bureau et notre équipe a su déceler des axes d’amélioration de la rentabilité et de réduction des risques que nous mettons actuellement en œuvre alors que le projet est déjà lancé.
Autre exemple, nous optimisons actuellement l’allocation entre segments immobiliers du portefeuille de plus de 150 milliards FCFA d’un investisseur institutionnel de premier plan pour améliorer le rendement et la liquidité à long terme selon sa politique de placement et les contraintes prudentielles de son régulateur.
AE : Le secteur hôtelier s’est redressé après la profonde crise traversée avec COVID-19. Recommanderiez-vous à un investisseur institutionnel de considérer ce segment immobilier compte-tenu des risques ?
Mohamed Wade : Oui, sans hésiter mais avec une structure d’exploitation adaptée au besoin de rendement stable d’un investisseur institutionnel. En réalité, l’immobilier hôtelier c’est un actif immobilier classique avec un exploitant unique et des mini-baux d’une nuitée pour les clients de l’hôtel. Le risque d’exploitation est grand et on peut l’isoler à travers un bail hôtelier de longue durée afin de donner des garanties de loyer plus stable à l’investisseur immobilier qui apporte l’essentiel des capitaux. En plus, la gestion hôtelière est un métier très exigeant qui requiert expertise et expérience. La structuration de transactions autour de baux hôteliers répondrait aussi bien aux attentes des investisseurs institutionnels que des opérateurs hôteliers soucieux de limiter les capitaux nécessaires à leur croissance.
AE : Les immobilisations hors exploitation bancaires (IHE) sont un sujet pressant dans la zone UEMOA depuis la mise en œuvre de nouvelles règles prudentielles par la BCEAO. Comment résoudre les IHE des banques en limitant l’impact sur leurs fonds propres ?
Mohamed Wade : En effet, depuis 2016, la BCEAO a durci la règlementation prudentielle sur les IHE. Le volume de ces actifs immobiliers issus de la réalisation de garanties sur les prêts et détenus par les banques de l’UEMOA est estimé entre 400 et 500 milliards FCFA, soit un peu moins de 10% de leurs fonds propres en moyenne. A part dans quelques pays comme la Côte d’Ivoire, les marchés immobiliers locaux peineraient à absorber de tels volumes de transaction.
Notre double compétence financière et immobilière nous permet d’analyser, en même temps, les portefeuilles d’IHE, les marchés immobiliers et les contraintes prudentielles des banques afin de concevoir des solutions sur mesure de monétisation allant de la cession immédiate de ce qui peut l’être à l’atténuation des inévitables moins-values.
AE : Pourquoi l’immobilier n’est-il pas coté sur nos marchés à l’instar des OPCI et REIT qu’on trouve ailleurs ?
Mohamed Wade : C’est un sujet très pertinent sur lequel l’AMF-UMOA et la COSUMAF, les régulateurs des marchés des capitaux en Afrique de l’Ouest et en Afrique Centrale, respectivement, sont penchés depuis quelques années avec l’appui du Groupe de la Banque Mondiale. Il y a eu des avancées dans la zone CEMAC, en 2023, avec les premiers agréments de gestion d’actif immobilier coté. Il reste à traiter la question de la fiscalité en Afrique Centrale et à poursuivre le dialogue avec les autorités des marchés et les administrations fiscales dans l’UEMOA.
Avec l’appétit pour l’immobilier qui caractérise nos pays, la mise en place d’un cadre adapté devrait augmenter les volumes de transactions pour le plus grand bénéfice de tous les acteurs du marché des capitaux.
AE : Comment voyez-vous évoluer le marché immobilier en Afrique de l’Ouest et Centrale dans la prochaine décennie ?
Mohamed Wade : L’immobilier doit devenir une classe d’actif “normale” pour les investisseurs institutionnels de notre région. Pour y parvenir, nos marchés immobiliers auront besoin d’acteurs spécialisés afin de créer un écosystème plus transparent, plus fiable et qui offrira un niveau de performance plus élevé et prévisible.
Un gestionnaire d’actif immobilier comme Amandla Capital et ses clients institutionnels ont besoin de plus de promoteurs immobiliers respectant les délais, d’agences pour l’immobilier professionnel, de facility managers pour l’entretien et la maintenance, de cabinets locaux d’étude de marché, d’experts immobiliers rompus aux méthodes d’évaluation financières, etc.
Il nous faudra aussi faire revenir les talents immobiliers issus du continent et qui excellent ailleurs. Ça va se mettre en place à des rythmes différents dans toute la région mais c’est ça l’avenir du secteur !